巍然视点第96期:也谈在售楼盘“限价令”

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敬爱的广大观众和读者朋友,大家中午好。巍然视点直播第96期。今天我要向大家谈论的话题是:“说说在售楼盘的价格限制问题”,即也是大家广泛热议的限价令政策。接下来我帮大家分析一下,政府对在售楼盘的限价令的利与弊。一、“限价令”的利与弊自从去年四月份包括宁波市在内的全国各地普遍实行了房地产的调控政策,其中比以前调控多了一项调控内容,就是对在售楼盘的销售价格限制,就是我们所说的一手新房价格限制。

  敬爱的广大观众和读者朋友,大家中午好。巍然视点直播第96期。今天我要向大家谈论的话题是:“说说在售楼盘的价格限制问题”,即也是大家广泛热议的限价令政策。接下来我帮大家分析一下,政府对在售楼盘的限价令的利与弊。

  

  一、“限价令”的利与弊

  自从去年四月份包括宁波市在内的全国各地普遍实行了房地产的调控政策,其中比以前调控多了一项调控内容,就是对在售楼盘的销售价格限制,就是我们所说的一手新房价格限制。过去调控内容有限购的,比如说外地人需要两年以上的宁波工作经历,并以所缴纳的社会保险为依托,比如在限购圈内,拥有2套住房的,就不能再购买新房了,等等。那么对在售楼盘的限价,其利弊关系如何呢?自去年以来,国务院、住建部相继对一线与二等城市房价涨幅作了规定,如果一个城市平均房价超越了规定,当地政府主要领导就要被问责,在这种情况下,各个房地产的主管部门,对每个区域房价的涨幅都作了规定,比如说某个区域这个月均价不能超过两万五,增幅不能超过5%。尤其昌开发商去领预售许可证的时候,物价、住建等部门对此都由审核的环节。

  

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  (一)遏制房价疯狂涨

  这个限价令的好处就是遏制了房价的疯狂上涨。面对供不应滶的市场,如果放开的话房价就节节攀升了。比如说东部新城因房源少,若不限价,目前的均价可能已经四万多了。

  ( 二)掩盖了真实的需求

  “限价令”其弊端,是掩盖了市场真实的需求,比如说这个区域需求量很大,但是价格上没有反映出来。还有,“限价令”推行后往往出现这样的一个“怪现象”:新售楼盘房价比附近二手房价格低五千甚至一万元以上,有些购房者看到其中的投资空间,本来不想买的人因为考虑到其中较大的利益空间也纷纷加入了购房的行列,进一步加剧了楼市供应的不足。此外,因一房难求,会加剧民众的恐慌心理,一些民众怕房价还会升高,也争着加入购房行列,助推房价上涨。

  

  二、调控升级,房价松动

  伴随着政府调控力度的加强,特别是银行的金融政策,对购房的人按揭条件提高了,房贷利率也提高。比如现在刚需购房者,首付提到30%,原来是20%,首付房贷利率也比基准利率一般提高15%。二套房的首付40%,按揭贷款基准利率提高了20%甚至25%。还有其他附加条件,把好大一部人排除出购房者之列。

  同时,对开发商拿地的贷款,银行也收紧了银根。一般来讲开发商拿地50%以上都是银行贷款,没有了银行贷款支持,很多开发商就无法拿地。其实,目前地价相对便宜,但是因企业手头没有更多的现金,不少开发商只能望低地价而兴叹。

  

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  楼市销售从今年六、七月份以来一手新房的销售每个月下降,目前每个月在三千套左右 。我觉得,这是调控的效果,购房消费更加理性了。这是楼市出现的一个新的动态,一个楼盘不再是一开盘就秒光,而是回归正常,比如开盘销售30%至40%,那才是正常的。但很多开发商期望值很高,一开盘就希望一个楼盘去化70%,甚至要秒光更好。抱着类打算的开发商,一旦出现滞销,资金链紧张的问题便出现了,为此就通过降价来促销。这个时候政府出手,规定开发商不能随便降价。

  三、限定最低价

  

  我认为这是政府积极的应对举措,如果任凭开发商随便降价,那会造成整个市场的崩溃。“限定最低售价”,这是政府有力维护市场稳定的一个好办法。比如说,现在政府规定某个楼盘价格的涨跌幅度不能超过10%,如果某个楼盘均价为两万/平方米,最底降到1.8万,提价也最多也是2.2万,而不能随意地涨价或降价。一些开发商是无良的,在楼市好的时候拼命涨价;在楼市不行的时候,就降价甩手大卖,那也不行的,特别是一些外来开发商,造的房产质量不怎么样的,在市场好的时候拼命涨价;现在市场形势转变了,开发商一甩手降价走贷,那周边踏踏实实在做质量的楼盘就深受其害,整个楼市就真的崩溃了。因此,政府对这类开发商的在售楼盘进行最低价的限制,我认为是利大于弊的行为。有些开发商说现在是市场经济,

合击传奇私服但不要忘记了我们是中国特色的市场经济,政府对市场不规范的行为进行干涉,目的房地产业走向良性、健康发展的轨道。

  今天的话题就探讨到这里,有兴趣的朋友呆继续关注巍然视点公众号,谢谢。

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作者: sf999

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